news about first house facilitation

Until 31 December 2015 (in Italy), if a person wanted to buy a house, with "first home" facilitation,  he didn’t have to own:

• Another house in the same municipality where he wanted to buy the new house with the mentioned facilities;

• a house bought with facilitation "first house".

If "John Smith" wanted to buy a property with the first house benefit in the same municipality where he had another property, or in another municipality but having already taken the advantage of the first house, he had to sell the property, formerly owned, before the desired purchase.

With the law of stability number 208/2015, from 2016, when a person wants to buy a house with the first house facilitation having already had it, he can do it only on the condition that, within a year from the repurchase of the property with the "first home" facilitation, he (or she) resells the property previously bought with the indicated benefit.

In case in which the impediment to facilitation is the ownership of another property in the same municipality, there are no changes in the law and so the only solution was and is to sell the property before the "facilitated" purchase  of the house.

During “Telefisco 2016” it was clarified that the new rules apply to property purchases in place by January 1, 2016.

It is not therefore possible for example:

• purchasing a property on 10.01.2015 without Facilitation first house because already used

• sell the property bought with the first house facilitation within one year from the "second" property purchase and then

• ask for a refund of taxes paid on the purchase of "second" home that exceed those that would have paid if he had been able to buy with the first house facilitation.

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contribuenti forfettari - nuovi limiti e regole

La legge di stabilità 2016 (n. 208/2015) ha introdotto varie modifiche al c.d. regime forfettario.

Ricordo sinteticamente che i contribuenti che, tra le varie caratteristiche (un po’ lunga a scriversi sinteticamente ora), non superano determinate soglie di ricavi o compensi incassati, differenziati a seconda della categoria economica, possono determinare il reddito in maniera forfettaria e quindi, in sintesi:

1.     Vedersi riconosciuti i costi in base ad una percentuale fissa che varia, anch’essa, in base all’attività svolta, indipendentemente dall’effettivo esistere di costi sostenuti

2.     Scontare un’unica aliquota sostitutiva di irpef, addizionali regionali e comunali ed irap pari al 15% o 5% a seconda dei casi

Per quanto riguarda il punto 1 il limite oltre il quale non è possibile essere considerati contribuenti forfettari è stato innalzato in genere di 10.000,00 euro; fanno eccezione i professionisti il cui limite è stato innalzato di 15.000,00.

Le nuove soglie sono, a parere di più parti, applicabili già con base di riferimento il 2015. Questo significa che se un professionista nel 2015 ha incassato 20.000,00 euro (prima il limite era 15.000,00) potrà, nel 2016, rientrare nel regime forfettario visto e considerato che il nuovo limite è pari 30.000,00 euro.

Per quanto riguarda il punto 2, fino all’anno scorso (quando ancora era possibile optare per il regime dei minimi con una aliquota impositiva pari al 5%) l’aliquota per i forfettari era, ordinariamente, pari al 15%.

Dal quest’anno le aliquote variano a seconda delle caratteristiche del contribuente forfettario:

·        5% nel caso in cui il contribuente abbia iniziato l’attività e abbia le stesse caratteristiche che fino all’anno scorso lo portavano ed essere inquadrabile come contribuente minimo. L’aliquota è applicabile, indipendentemente dall’età per 5 esercizi.

·        15% nel caso in cui il contribuente sia un contribuente forfettario ma non abbia le caratteristiche indicate nel punto precedente

Una importante novità, tra le varie caratteristiche che devono avere i contribuenti per rientrare nel regime forfettario, è rappresentato dalla coesistenza tra reddito d’impresa o lavoro autonomo e reddito da lavoro dipendente o ad esso assimilato.

Fino ad ora si doveva verificare che il reddito d’impresa o da lavoro autonomo fosse prevalente rispetto a quello di lavoro dipendente od ad esso assimilato.

Da quest’anno la norma è stata, in questa parte, semplificata stabilendo più semplicemente che il reddito da lavoro dipendente o ad esso assimilato non superi la soglia di 30.000,00 euro.

Se il lavoro dipendente è cessato prima che si intraprenda l’attività inquadrabile con il regime forfettario il controllo sul compenso da lavoro dipendente non va fatto.

Ultima novità elencata in questo articolo riguarda i contributi inps.

Fino all’anno passato gli artigiani ed i commercianti che abbracciavano il regime forfettario poteva chiedere di pagare i contributi previdenziali sul reddito effettivo e non sul minimale.

Da quest’anno le cose cambiano. Ora vi è solo, in alternativa al pagamento classico dei contributi commercianti ed artigiani, la possibilità di chiedere una riduzione del 35%.

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gli agricoltori non pagheranno più l'IRAP

La legge di stabilità per il 2016 sopprime l’Irap per le attività agricole indicate all’articolo 32 del Tuir.

L’esonero riguarda tutti i soggetti che svolgono le attività agricole che rientrano nel c.d. reddito agrario. In buona sostanza dall’esercizio 2016 coloro che scontavano una aliquota IRAP ridotta al 1,9% come da circolare 141/E/1998 non pagheranno più l’irap

Ad esempio, una società per azioni che svolge una attività agricola (ex art. 32 del TUIR) che non può determinare il reddito su base catastale è, comunque, esclusa dall’IRAP

Continuano, invece, a dover scontare l’Irap e a pagarla con l’aliquota del 3,9%:

·         le attività agricole non rientranti nel reddito agrario come le attività di allevamento con terreno insufficiente

·         le attività di produzione di energia elettrica per la quota non rientrante nel reddito agrario,

·         l’agriturismo e

·         le attività connesse di produzione di servizi ovvero di produzione di beni non compresi nel Dm 13 febbraio 2015.

Si conclude aggiungendo che le imprese agricole che producono energia elettrica e calorica da fonti agroforestali e fotovoltaiche continuano ad essere inquadrate come agricole connesse e rientranti nel reddito agrario a eccezione, però, della parte che eccede la franchigia e la tariffa incentivante.

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Una nuova interpretazione dell'Agenzia delle Entrate per il Reverse Charge nell'edilizia

Nella circolare numero 37/E, l’agenzia delle Entrate ritorna sul tema del reverse charge in edilizia.

Tra le varie risposte date dall’Agenzia delle Entrare faccio notare quella riguardante il concetto di fabbricato (risposta al quesito numero 6).

Secondo l’Agenzia delle Entrate ora non si deve più intendere per fabbricato (a questi fini) il solo edificio. Nel concetto si devono ricomprendere anche tutti quegli impianti e manufatti esterni che però sono funzionali all’edificio stesso.

“In altri termini, ogni qual volta l’installazione di un impianto sia funzionale o servente all’edificio, anche se parte dell’impianto è posizionato all’esterno dello stesso, deve trovare applicazione il meccanismo del reverse charge”.

Questo significa, nel concreto, che da ora sono ricomprese nel reverse charge prestazioni che prima ne erano escluse.

Nella circolare si elencano ad esempio:

·        gli impianti di sorveglianza perimetrali,

·        gli impianti citofonici,

·        i motori esterni degli impianti di climatizzazione e

·        le tubazioni esterne degli impianti idraulici.

Ne consegue che, in base alla nuova interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate, si devono escludere dall’inversione contabile, impianti che sono ubicati all’interno del fabbricato ma che non sono funzionali o serventi all’edificio stesso. Per fare un esempio l’Agenzia delle Entrate afferma che la realizzazione di celle frigorifere per il mantenimento della merce in un capannone industriale non sono interessate dal reverse charge.

Sempre nella circolare 37/E si afferma che se l’impianto fotovoltaico è funzionale all’edificio è sempre soggetto a reverse charge indipendentemente dalla sua ubicazione mentre se l’impianto è autonomamente accatastato è soggetto al regime ordinario

Per fortuna, l’Agenzia ricorda che, considerando la complessità della norma (io aggiungerei anche i cambiamenti di interpretazioni) “i comportamenti difformi adottati anteriormente all’emanazione della circolare non sono soggetti a sanzione”.

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best wishes for Christmas 2015

Good morning everyone, this is the video of my personal best wishes for a Merry Christmas and Happy New Year

auguri di Natale 2015

Buon giorno a tutti, video del personale augurio di Buon Natale e Felice Anno Nuovo

Deducibile l'acquisto della casa se poi locata

Il 3 dicembre scorso è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale (n. 282) il regolamento di attuazione della norma che concede la deduzione Irpef del 20% sul prezzo di acquisto degli appartamenti destinati alla locazione.

In buona sostanza la norma concede alla persona fisica che acquista una unità immobiliare (non nell’esercizio della sua impresa) una deduzione dal reddito pari al 20% del prezzo di acquisto a condizione che:

·        L’acquisto sia effettuato tra il 1/1/14 ed il 31/12/17

·        L’unità immobiliare sia:

o   a destinazione residenziale

o   di nuova costruzione (oppure oggetto di interventi di restauro o di ristrutturazione se invendute alla data del 12/11/14)

·        l’immobile abbia conseguito l’agibilità tra la data del 1/1/14 ed quella del 31/12/17

Al fine di meglio inquadrare l’immobile che potenzialmente può portare alla agevolazione oggetto del presente articolo si deve aggiungere che per unità immobiliari invendute si intendono le abitazioni che alla data del 12/11/14 erano già almeno parzialmente costruite e/o quelle per le quali, alla stessa data, era già stato rilasciato il titolo abitativo edilizio oppure era stato dato avvio ad adempimenti come la stipula di una convenzione tra il Comune ed il fautore dell’intervento edilizio.

Perché si possa vantare l’agevolazione l’unità immobiliare deve essere destinata entro e non oltre sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, a locazione (non è possibile vantare l’agevolazione se l’immobile è locato ai figli) per un periodo continuativo di almeno otto anni (si tratta del classico contratto 4 + 4).

Esistono poi dei divieti, ai fini della presente agevolazione, per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, alle zone agricole ed agli immobili con determinate classi energetiche

Venendo ora all’essenza dell’agevolazione la stessa si concretizza nella possibilità di dedurre il 20% della parte del prezzo di acquisto (o di costruzione), non eccedente comunque i 300.000 euro iva compresa, e degli interessi passivi legati ai mutui contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare.

La deduzione da vantare in sede di dichiarazione dei redditi deve essere spalmata su otto anni in quote costanti a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.

A conclusione del presente articolo si deve aggiungere che la deduzione spetta “ai soggetti titolari del diritto di proprietà dell’unità immobiliare in relazione alla quota di proprietà”, come del resto era logico supporre.

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